“步行街”還是“不行街”
——“三門峽建業(yè)新天地?步行街”調(diào)查報告
　　一、調(diào)查的背景與動機
　　1、自XX年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟高度發(fā)達的地區(qū)興起，繼而快速蔓延到全國。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，XX年以后，我國商業(yè)地產(chǎn)投資年平均增長達到33%，超出住宅投資增長率6個百分點�？梢哉f最近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)熱度很高，發(fā)展也很快。眾多投資主體認為商業(yè)地產(chǎn)盈利高、市場需求大、宏觀調(diào)控壓力小，紛紛一擁而上，爭搶這一塊誘人的“香餑餑”。
　　2、較之開發(fā)商，投資者的熱情也相當高漲。大部分商業(yè)項目的銷售狀況都非常理想，大量投資者在“一鋪養(yǎng)三代”這一古訓的感召下急不可待地把口袋里攥了多年的錢砸如其中。以三門峽“建業(yè)新天地”這個項目為例，曾創(chuàng)下2小時內(nèi)清盤的銷售業(yè)績。
　　3、表面上看，全國商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一種供需兩旺、盛世繁榮的景象，可深入了解發(fā)現(xiàn)，其實當前的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了很多危機，最突出的是很多前期銷售火爆的項目到了后期卻經(jīng)營困難，鋪面空置率不斷上升，客流減少，人氣缺乏，糾紛不斷。總之一系列的問題相繼暴露，困擾著開發(fā)商、經(jīng)營者和投資者。是“一鋪養(yǎng)三代”，還是“三代養(yǎng)一鋪”？是“步行街”還是“不行街”？大家開始紛紛呼吁冷靜看待商業(yè)地產(chǎn)。
　　而對于“建業(yè)新天地”而言，這些問題同樣存在。步行街銷售時的火爆與現(xiàn)在的冷清形成巨大反差，我們面臨的困擾與全國的大環(huán)境驚人地一致。那么到底問題出在哪？這是我所關(guān)心的，也正是本次調(diào)查所關(guān)注的。
　　二、調(diào)查目的
　　1、了解步行街現(xiàn)狀，尋找其存在的問題。
　　2、了解消費者對步行街的認知情況，消費者的需求。
　　3、聽取消費者、步行街經(jīng)營者、商戶三個群體對于步行街不同意見，總結(jié)經(jīng)驗教訓，探尋解決問題的辦法。
　　三、調(diào)查對象與方式
　　本次調(diào)查主要針對三個不同的群體，分別采用不同的調(diào)查方式：
　　1、步行街的消費者。
　　包括現(xiàn)有消費者和潛在消費者。調(diào)查主要采用問卷的形式，在固定的幾個采樣點隨機抽取部分三門峽市民進行調(diào)查。調(diào)查共發(fā)放問卷200份，回收有效問卷192份，回收率為96%。在被調(diào)查者中66%為女性，34%為男性，其中20歲以下占6%，21～30歲占27%，31～40歲占49%，40歲以上占18%。
　　2、步行街的經(jīng)營、管理者。
　　具體說來就是商業(yè)公司和前期受集團委托負責商業(yè)經(jīng)營管理的“河南德澳商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司”的工作人員、管理人員。主要采用深度訪談的形式，對其進行調(diào)查。
　　3、步行街內(nèi)商戶。
　　對這一群體同樣采用的是深度訪談的形式，通過面對面的交流，聽取他們的意見。
　　四、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題
　　（一）消費者說
　　經(jīng)過對消費者調(diào)查問卷的整理與分析，反映出以下問題：
　　1、步行街在三門峽市民心中的知名度是非常高的。在被調(diào)查的200個人中，只有4個人表示不知道“建業(yè)新天地?步行街”，知曉率高達98%。當然，簡單地知道并不是我們想達到的目標，我們的目標是讓更多的人了解步行街，認可步行街。
　　2、在步行街有過消費經(jīng)歷的人數(shù)和沒有在步行街消費過的人數(shù)相差不大，各占52%和48%。但進一步了解發(fā)現(xiàn)，在步行街消費過的人大都沒有把步行街作為其購物的首選，消費的次數(shù)和頻率也都不高。（這兩類群體在下文中用“現(xiàn)有消費者”和“潛在消費者”指代）
　　3、對于潛在消費者，黃河路精品街、百貨大樓、大張百貨成為他們購物的三大首選，分別有50%、38%、36%的人選擇到這三個地方購物。在此值得一提的是，黃河路精品街和百貨大樓在三門峽都屬于歷史比較長久的商業(yè)項目，而大張百貨則開業(yè)不久，其成績不可小視，在經(jīng)營方面對我們有借鑒的意義。
　　4、潛在消費者所能接受的服裝單價主要集中在100—200元之間，所占比例為55%；另外選擇100元以下和200～500元的人數(shù)分別占潛在消費者總量的21%、19%；選擇500元以上的只占5%。由此看出三門峽市民購買力有限，消費水平不高，主要集中在中低檔價位上。
　　5、在潛在消費者中，48%的人認為不選擇在步行街購物消費的原因是商品價格太高，比例最大。這說明影響其購買決策的首要因素還是價格。另外，有33%的人表示“沒有這個習慣”；24%的人表示“沒有自己喜歡的品牌”。由此可以看出，如何轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊南�費習慣也是一個比較重要的課題。第二，體現(xiàn)了內(nèi)部品牌組成對于商業(yè)經(jīng)營的重要作用，部分中高端的消費者對價格相對不敏感，但他們對步行街內(nèi)品牌的認可度不高。
　　6、對于現(xiàn)有消費者而言，絕大部分的人到步行街的主要目的還是購物，有70%的人選擇“購物”這一選項；另外有43%的人來步行街的目的是吃飯；而選擇“休閑、娛樂”的人只占35%。這一數(shù)據(jù)表明，當前經(jīng)營狀況與之前“購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的復(fù)合式商業(yè)街”的定位存在一定的差距，休閑和娛樂的功能沒有得到很好體現(xiàn)。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，可以考慮引進咖啡廳、書吧、健身房等人們比較感興趣的經(jīng)營業(yè)態(tài)。
　　7、在基礎(chǔ)設(shè)施配套方面，被調(diào)查者認為最應(yīng)該增加兒童娛樂設(shè)施，有32%的人選擇此選項，另外有31%和16%的人分別認為應(yīng)增加廣場內(nèi)街休息坐椅和綠化設(shè)施。消費者認為上述設(shè)施的增設(shè)可以改善步行街的購物環(huán)境，增加其對自己的吸引力。
「 1」 「 2」 「 3」 「 4」 「 5」
　　8、在不同促銷方式的傾向方面，人們認為“打折”對其最具吸引力，有56%的受訪者都選擇了這一選項；其次，26%的受訪者對“特價大賣場”也表現(xiàn)出了濃厚的興趣，值得在后期的促銷中加以嘗試；而“返券”和“抽獎”對于受訪者的吸引力顯然并不大，只有6%和7%的人選擇這兩項。
　　9、在文化休閑活動的選擇上，人們最感興趣的六類活動依次為：電影周（28%）→書展（24%）→少兒輪滑比賽/表演（22%）→健美操比賽/表演（18%）→畫展（18%）→旅游文化推介會（16%）。由此可以看出，電影是一種非常大眾話的文化休閑活動；而那些收入水平較高、文化修養(yǎng)較高的受訪者則更傾向與書展、畫展、旅游文化推介會等文化氣息較濃的活動。
　　（二）經(jīng)營管理者說
　　在與公司內(nèi)部步行街經(jīng)營管理者的交流中，我發(fā)現(xiàn)了更多深層次的問題，而隨著對這一問題更深入的關(guān)注與認識，全國各地大量的案例也證實了他們的論點。突然有這樣一種感覺：歷史是驚人的相似，近年來在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的問題也是出奇地一致。
　　1、項目前期定位不清晰，產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃沒有更多考慮商業(yè)用途的特殊性，不符合商業(yè)規(guī)律，導(dǎo)致后期招商難以成功，街內(nèi)品牌力不夠，后期調(diào)整的難度也很大。
　　住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有很大差異，前者以售出為終結(jié)，是一種相對短期的業(yè)務(wù)，而后者則是通過租賃運營獲得長期回報為目的。而且由于兩者在用途上存在根本差別，所以在建筑的規(guī)劃設(shè)計上也有不同的要求。如超市、百貨、專賣店、餐飲等不同業(yè)態(tài)對層高、承重、進深、供電照明、人流、車流、動線、排污、消防以及商業(yè)店面門窗，門頭外觀等建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計均有不同要求，這些要比非商業(yè)用房設(shè)計復(fù)雜得多。
　　建業(yè)新天地?步行街作為建業(yè)集團的第一個商業(yè)項目，在前期的規(guī)劃設(shè)計方面確實存在一定的不足之處，導(dǎo)致招商過程中一些目標品牌、目標業(yè)態(tài)無法成功入駐，對步行街的整體實力造成了一定的影響。
　　2、分割出售“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，產(chǎn)權(quán)分散，不利于后期統(tǒng)一經(jīng)營、管理
　　這是一種商業(yè)地產(chǎn)銷售的模式，之所以實行“產(chǎn)權(quán)式商鋪”出售目的在于商業(yè)物業(yè)總價高，分割出售有利于降低投資門檻，促進銷售；另外，出讓產(chǎn)權(quán)可以快速回籠資金，減輕還貸壓力。但產(chǎn)權(quán)過于分散必然會導(dǎo)致一個完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)被分割而失去其整體性，從而無法進行統(tǒng)一的經(jīng)營和管理。為了解決這個問題，開發(fā)商一般會采取返租的形式收回全部或部分經(jīng)營權(quán)，達到統(tǒng)一經(jīng)營的目的。但這種做法只是權(quán)益之計，仍存在隱患，一旦經(jīng)營業(yè)績不佳，就會帶來一系列問題。
　　當前，步行街就處于這樣一個處境下，而且部分商戶屬于自營，不愿意接受返租，也不配合公司統(tǒng)一經(jīng)營的要求，可公司卻無法很好地約束他。這就使得統(tǒng)一管理的難度進一步加大。
　　（三）商戶說
　　由于步行街經(jīng)營狀況不理想，導(dǎo)致商戶對建業(yè)的意見比較大，這也增大了我調(diào)查的難度。在他們反映的問題中，有的過于偏激，有的比較消極，另外部分問題在文章前面有所提及，所以我選擇了如下幾個比較客觀、中肯，又具有代表性的問題予以羅列：
　　1、經(jīng)營管理方廣告宣傳力度不夠，促銷形式單一，活動效果不明顯
　　較之部分商業(yè)項目有規(guī)律的、大范圍的廣告宣傳不同，目前步行街在這方面的投入力度確實不是很大。前期主要采用的是DM宣傳單、短信群發(fā)等廣告宣傳手段。而在促銷方面則主要采用打折和抽獎的方式，但效果也不是很明顯。一方面，是因為經(jīng)費的限制；另一方面，還存在商業(yè)策劃水平不高的原因。一個新的商業(yè)市場，需要一定時間的培育，在這段時間的宣傳推廣投入是巨大的；而另一方面，在這個時期的宣傳推廣一般不可能取得立竿見影的效果。所以在這樣一個過程中，追求短期效益的商戶自然會對這一問題報有意見。
　　2、交通條件不利，被三條馬路阻隔于成熟商圈之外
　　交通方便對形成一條好的商業(yè)街至關(guān)重要，決定著其能夠輻射到的周邊區(qū)域，客流量的大小，直接影響到整個商業(yè)街的發(fā)展。98年在天津濱江道，晚報有一篇文章叫《一條護欄，攔死了一個商場》，當時引起了廣泛影響。最后政府拆除了道路中間的護欄，商場才又獲得新生，所以交通對商業(yè)步行街的影響是很大的。
　　其實商戶提出這一問題主要是因為在步行街規(guī)劃和銷售期間，公司曾跟業(yè)主提過會一條人行橫道連通人流較大的湖濱廣場與步行街主入口。但由于后期與政府的溝通出現(xiàn)了問題，事情有所變化，導(dǎo)致這一設(shè)想至今仍沒有實現(xiàn)。
　　3、商業(yè)配套設(shè)施不完善
　　這還是屬于前期規(guī)劃和設(shè)計的問題，前期考慮不是十分周全，導(dǎo)致一些針對商業(yè)用途來說特殊的配套設(shè)施沒有建設(shè)，商戶反映比較多的主要有貨物倉庫和修衣服的場所這兩方面，類似問題確實給商戶的日常經(jīng)營帶來了麻煩。
　　五、問題深度分析及建議
　　上述三方面的問題，從不同角度解釋為什么步行街的現(xiàn)狀不盡人意，每一個問題都有所根據(jù)。然而，步行街這個商業(yè)項目從誕生之日起就具有了很多的特殊性。很多問題有著復(fù)雜的根源，本次調(diào)查報告旨在指出問題的同時，能夠?qū)Ξ斍熬哂薪鉀Q可行性的問題進行更深入的探討，并提出解決的建議，所以我把上述一系列問題重新劃分為三類：
　　（一）歷史原因造成的，無法改變而又非常重要的問題
　　1、前期產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計不合理，缺乏商業(yè)考慮
　　由于建筑的不可改變性，導(dǎo)致這一問題無法改變，更主要的是我們應(yīng)該吸取其中的經(jīng)驗教訓，多總結(jié)，多思考，爭取在未來商業(yè)項目的開發(fā)過程中，不要再犯類似的錯誤。具體說來，正確的開發(fā)程序應(yīng)該是：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設(shè)計（按照零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資購買）——物業(yè)管理（開發(fā)商或第三方）——長線經(jīng)營——開發(fā)新項目。反面有首創(chuàng)資產(chǎn)公司所做的“巨庫”和“第五大道”的失敗案例，正面有大連萬達的“訂單式生產(chǎn)”模式，兩方面均有參考價值，
　　2、分割銷售“產(chǎn)權(quán)式商鋪”帶來的難以統(tǒng)一經(jīng)營、管理的問題
　　同樣的，這個問題雖然一直困擾著我們，但既然已是既定事實，確實也無法改變，還是只能當作初次涉足商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗教訓。根據(jù)中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會和中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟最近發(fā)布的《XX年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》所提出的信息，一個新的趨勢正在商業(yè)地產(chǎn)界蔓延——商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式從發(fā)展初期的以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主要銷售模式開始逐漸被經(jīng)營持有型物業(yè)所取代，也就是說開發(fā)商們開始認識到分割產(chǎn)權(quán)出售的弊端，他們正在進行由追逐短期利益向追求長期回報的理性轉(zhuǎn)型。建業(yè)是一個負責任的企業(yè)，它并沒有像有的開發(fā)商那樣賣完就走了。只有用一種為了維護品牌和長遠利益的心態(tài)，才能把步行街搞好，讓建業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的路上走得更遠、更穩(wěn)。
　�。ǘ�）比較復(fù)雜的，很難解決或需要很長時間才能解決的問題
　　1、交通條件不利的問題
　　無可否認，增設(shè)人行道或過街天橋?qū)Σ叫薪纸?jīng)營的拉動作用是巨大的。交通設(shè)施的建設(shè)與改善關(guān)系到一個城市的建設(shè)規(guī)劃，要想因為單個商業(yè)項目進行改變難度很大，并且企業(yè)與政府所處立場不同,考慮問題不同，與政府談判交涉比較困難，這個不僅僅是資金問題，程序也非常復(fù)雜，所以這個問題是非常難以解決的，除非有一個共嬴的方案與周密的計劃才有解決的可能。
　　2、市民總體購買力不高，對步行街商品心理價位高的問題
　　一個商業(yè)市場的盈利能力是以消費者消費水平和購買力相適應(yīng)的，而這一切都受制于商圈或城市的規(guī)模，經(jīng)濟發(fā)達程度。三門峽作為一個中小城市，在規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展水平兩方面都是有限的。所以要想這個問題能很快解決是不現(xiàn)實的。
　　當然，市民對步行街內(nèi)商品心理價位高，也不僅僅是商品本身的原因，經(jīng)過了解我發(fā)現(xiàn)在步行街的商品價格并不是像很多人想像的那么高，或者說步行街內(nèi)也有中檔價位的商品。造成這個現(xiàn)象還有另外一個原因，就是建業(yè)前期在開發(fā)住宅項目時，大量以“高檔次的生活，尊貴身份的象征”等為訴求進行廣告宣傳，讓市民們很自然地把“高檔次、高價位”與建業(yè)有關(guān)的商品聯(lián)系在一起，產(chǎn)生一定的距離感。這一切需要我們長期給予消費者一種正面、客觀的告知，努力改變這一思維定勢。
　　3、沒有形成到步行街消費的習慣
　　的確，人們的購物習慣不可能因為一個新的商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)而產(chǎn)生根本性的變化。人一旦形成某種習慣是很難改變的。在這一方面，我們同樣不能急功近利，但一定要認識到這一問題的存在，通過有計劃的宣傳、推廣，通過良好的商品與服務(wù)，把消費者慢慢吸引到步行街來，這樣才能逐漸改變消費者的購物習慣。
　　4、街內(nèi)品牌和業(yè)態(tài)布局不完善
　　具體表現(xiàn)在中高端消費者對街內(nèi)品牌的認可度不高。另外，休閑娛樂設(shè)施和此類經(jīng)營業(yè)態(tài)缺乏，導(dǎo)致這一功能沒有很好體現(xiàn)。這跟前期規(guī)劃設(shè)計和招商有很大關(guān)系，由于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上的先天不足，導(dǎo)致一些大眾認可度高的品牌和一些休閑娛樂類的經(jīng)營業(yè)態(tài)無法在招商過程中順利進駐步行街。理論上講，品牌和業(yè)態(tài)的布局是應(yīng)該根據(jù)市場需求的變化而調(diào)整的，然而由于無法很好統(tǒng)一管理，導(dǎo)致這一問題也很難解決。
　�。ㄈ�）主要出于自身主觀原因，通過努力相對容易解決的問題
　　1、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施配置不完善的問題
　　這一方面的問題主要由于前期考慮不周全而造成的，它并沒有給步行街的經(jīng)營帶來太嚴重的負面影響，但如果能得到解決的話必將大大有利于優(yōu)化購物環(huán)境，改善步行街的經(jīng)營狀況。比如說，倉庫、兒童娛樂設(shè)施、街內(nèi)休息坐椅等設(shè)施的添置早已列入公司工作日程。但是，之所以這些工作沒有很快完成，其中還存在一定層面上執(zhí)行力不夠的問題，在此就不展開闡述了。
　　2、宣傳力度不夠，宣傳形式單一，活動效果不理想
　　關(guān)于這個問題，我認為除了經(jīng)費原因，更主要的是商業(yè)策劃能力不強的表現(xiàn)。步行街缺乏一套系統(tǒng)的、長遠的、目標明確的宣傳推廣計劃。在經(jīng)費方面，公司應(yīng)該意識到步行街作為一個新興商業(yè)，正處于市場培育期，在這一時期需要大量的投入來支持其宣傳和推廣，這樣才能談經(jīng)費的投放和有效使用。促銷方面，前期公司主要采用打折、抽獎兩種促銷方式。但是效果都不太理想。究其原因：在打折中對商戶所銷售商品價格管理不力，存在“假打折”的現(xiàn)象；而消費者對抽獎這一促銷方式的認可度又不高。我建議在此階段，應(yīng)進行大規(guī)模、規(guī)律性的商品促銷，必要的時候可以考慮對商戶進行補貼。
　　另一方面，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費者對“特大賣場”這一促銷方式也很感興趣，可以嘗試組織商戶選出部分商品作為特價商品，匯總成一個特價大賣場定期在街內(nèi)廣場進行特賣，吸引那些對價格較為敏感的消費者前來購買。
　　在活動策劃方面，當前公司的狀況是舉行一些臨時性的、傳統(tǒng)的活動。這樣雖然感覺很努力、很費勁，但是效果不一定會好。我認為活動應(yīng)該事前有一個完整的規(guī)劃。而且活動所傳達給參與者的信息是一致的�；顒舆�應(yīng)該考慮目標人群。只有做到與目標人群很好的對接的活動才能取得很好的效果。我認為，為判斷一個活動成功與否的三大標準是：一、吸引了多少人的關(guān)注與參與；二、使商戶的營業(yè)額有多大的增長；三、是否很好的傳達了品牌的形象。我們每進行一次活動的組織，都應(yīng)該從這三方面對其作出評價，以指導(dǎo)后期活動的開展。我建議公司經(jīng)過一段時間的摸索后，策劃一個或少量幾個真正有價值的活動，把它長期地做下去，并把它做精，做好，這就夠了。有時候活動多但不一定有效。
　　3、步行街缺乏特色。
　　關(guān)于步行街的特色，確實是一個非常值得研究的課題。一直以來，商業(yè)地產(chǎn)強調(diào)特色的呼聲一浪高過一浪，但是如何做出特色，業(yè)內(nèi)人士卻又難以名狀。在大城市，商業(yè)街的特色化主要通過歷史文化淵源或經(jīng)營業(yè)態(tài)的專業(yè)化來體現(xiàn)的。比如說，北京的王府井和烏魯木齊的民族商品特色街。
　　反觀三門峽建業(yè)新天地?步行街屬于新建項目，缺乏歷史文化的積淀，不可能效仿王府井、上海南京路這樣的成功案例；而經(jīng)營的業(yè)態(tài)也不屬于某一專業(yè)的領(lǐng)域。那么新天地?步行街就走不了“特色化”之路了嗎？我認為不是。中國步行商業(yè)街工作委員會研究中心的嚴忠明教授認為：對于中小城市而言，步行街比較科學的設(shè)計模式應(yīng)該是購物、餐飲、娛樂休閑各占1/3的比例。僅僅做成一個主題是不可取的。這就是同大城市不同的地方。我同意嚴教授的觀點。當前步行街“復(fù)合式”的定位應(yīng)該是符合三門峽的市情的。而且，較之當?shù)仄渌�商業(yè)區(qū)，這一形式也是開創(chuàng)性的，也可以算作是特色之一。我們現(xiàn)在要在要做的是完善其購物、餐飲功能的同時提高步行街的休閑娛樂功能，打好這張“特色牌”。
　　如果說“復(fù)合式”是建業(yè)步行街的第一張?zhí)厣�牌的話，我認為接下來打的第二張?zhí)厣�牌�?yīng)該是文化。細數(shù)當下全世界著名步行街都有一個共同的特點，那就是都具有較高的歷史文化內(nèi)涵和藝術(shù)品位。對于步行街所在城市的歷史、風俗、人文研究有助于確定步行街的文化主題，找到一個好的方向。步行街是一種商業(yè)形態(tài)，同時也可以是一種城市或城區(qū)的內(nèi)在歷史文化的體現(xiàn)和招牌。
　　針對建業(yè)步行街，它所在的三門峽是擁有深厚的文化積淀和優(yōu)良的文化傳統(tǒng)。以仰韶文化為代表的新石器文化、以虢國墓地和虢都上陽城遺址為代表的西周文化；以河南佛都四大名剎之一的空相寺和老子的《道德經(jīng)》為代表的宗教文化等等。如此眾多的歷史文化遺產(chǎn)，怎樣很好地與步行街這個現(xiàn)代的產(chǎn)物很好地結(jié)合起來呢？我建議可以采取兩項措施：第一、在步行街內(nèi)增設(shè)與三門峽歷史文化有關(guān)的文化景觀，如雕塑、碑刻等；第二、與文化局等文化部門達成長期合作意項，把大量文化活動引入步行街內(nèi)部來。使步行街成為有文化氣息的地方。
　　另外，我所倡導(dǎo)的文化特色不僅僅是地方傳統(tǒng)文化，還包括先進的科學文化，或者一種帶有文化氣息的生活方式。我建議步行街內(nèi)可舉辦類似書展、畫展、旅游推介會等活動，吸引那些有文化，有經(jīng)濟實力、追求高品位生活的人到步行街來。這一系列的活動，不但可以達到與目標消費者很好對接的目的，讓他們更多地走進步行街，了解步行街，還能提升步行街的內(nèi)涵與品位，向人們傳達建業(yè)追求高品位生活的品牌形象。這樣一來，步行街就算是做活了。
　　{附一}企業(yè)介紹;
　　建業(yè)住宅集團（中國）有限公司，是香港建業(yè)住宅集團有限公司于1992年5月在國內(nèi)創(chuàng)辦的獨資企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)，并成功涉足教育、體育、文化等相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的集團化企業(yè)。公司具有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，總資產(chǎn)逾20億元人民幣，擁有員工1600名，全資及關(guān)聯(lián)公司近30家。
　　公司定位為專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商。扎根中原近14年，先后成功開發(fā)了金水花園、建業(yè)廣場、建業(yè)城市花園、建業(yè)新天地.桂園、鄭州建業(yè)森林半島、鄭州聯(lián)盟新城及省內(nèi)13個中心城市綠色家園系列、森林半島系列等多個具有行業(yè)指向地位的高檔商品住宅小區(qū)，開發(fā)銷售商品房總面積逾260萬平方米。
　　XX年被業(yè)界稱為“建業(yè)模式”的建業(yè)省域化發(fā)展戰(zhàn)略全面啟動。及至XX年，摘地平頂山、漯河、焦作，已成功進入14個城市，年開發(fā)量突破100萬㎡，年銷售量近50萬㎡。為河南各城市人居環(huán)境的改善、河南的城市化進程的推進做出了重要貢獻。XX年以來，至今三年銷售收入分別為5億、8億、13.6億，利潤率保持在13%左右，呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。XX年總納稅額已逾億元，位居全省地產(chǎn)行業(yè)第一。
　　XX年計劃年開發(fā)量達到180萬㎡，開發(fā)范圍增至20個城市，計劃銷售20億元人民幣。
　　在省域化發(fā)展戰(zhàn)略的推進中，建業(yè)逐漸具備了修改和制定新進入城市的資格與能力，在為城市打造城市名片的同時，與當?shù)亻_發(fā)商共同提升城市建設(shè)水平，獲得專家、政府、同行、客戶、員工的認同。在此基礎(chǔ)上，XX年建業(yè)初步實現(xiàn)了與境外資本市場的對接。
　　目前建業(yè)正在進行IPO香港上市準備，并緊緊貼近河南城市化進程的節(jié)奏，正向可持續(xù)盈利的專業(yè)化品牌地產(chǎn)開發(fā)商快速發(fā)展，為實現(xiàn)“讓河南人民都住上好房子”的理想與使命，在“根植中原，造福百姓”的企業(yè)核心價值觀的指引下，為河南一億人民居住形態(tài)的改變繼續(xù)努力。
　　{附二}
　　三門峽建業(yè).新天地項目系建業(yè)集團全新打造的三門峽商業(yè)項目，它位于河南省三門峽市黃河路和六峰路交叉口核心商業(yè)圈，地上部分為三門峽市中心公園廣場，而地下則為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的一站式購物中心。這種公園和購物廣場的組合，是現(xiàn)代城市的時尚象征，集合了集會、購物、休閑、娛樂、展示、文化、教育、運動、會晤、交流的多種功能。
　　此項目于XX年年1月12日正式開街。
　　注：本文為我個人原創(chuàng)，完成于XX年年8月22號，是我今年暑假在“建業(yè)住宅集團（中國）有限公司”實習結(jié)束時向公司和學校提交的實習報告。
　　我一直以來長期關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，所以想把自己在實習期間的一些思考與大家一起分享，衷心希望能得到各位專家、前輩的指導(dǎo)和建議！
　　謝謝！
　　最后附上我的簡歷：
　　姓名：馬尊所在單位：河南大學職務(wù)：學生
　　聯(lián)系地址：河南省開封市鐵三街河南大學順和公寓16號樓401室
　　聯(lián)系電話：158909810740378-2192714
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