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      房地產(chǎn)活動(dòng)策劃

      時(shí)間:2023-06-27 14:14:51 活動(dòng)策劃 我要投稿

      房地產(chǎn)活動(dòng)策劃范文集錦9篇

      房地產(chǎn)活動(dòng)策劃 篇1

        一、 太原樓市分析

      房地產(chǎn)活動(dòng)策劃范文集錦9篇

        個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī),就必須把握時(shí)機(jī),盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力,把自身打造成極富個(gè)性和口碑,擁有良好公眾形象的樓盤(pán)。

        二、項(xiàng)目物業(yè)概述(略)

        三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足

        優(yōu)勢(shì):

        1、 位置優(yōu)越,交通便捷

        位置優(yōu)越:處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。

        交通便捷: 公共交通比較便捷,有三趟公交線路途徑本案

        2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂(lè)、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全

        室外設(shè)施:活動(dòng)廣場(chǎng)、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)

        室內(nèi)設(shè)施:桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

        3、小戶型

        2房2廳、3房2廳,面積68.79--106.92平方米之間的小戶型,以及提供菜單式裝修,對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力。

        不足:

        1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀

        環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀,不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群興趣;不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的.榮譽(yù)感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要,還要滿足居住者特殊的心理需求)

        2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

        物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開(kāi)展特色服務(wù),使HS花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。

      房地產(chǎn)活動(dòng)策劃 篇2

        一、活動(dòng)時(shí)間

        6月x日~6月x日;

        二、活動(dòng)內(nèi)容

        向新老客戶贈(zèng)送節(jié)日禮品粽子。

        三、促銷政策

        1、8樓6月27日推出,在6月27日~28日期間購(gòu)買(mǎi)8樓的客戶,可以額外享受1%的折扣優(yōu)惠。

        2、為促進(jìn)5樓的'銷售,在6月27日~31日期間,購(gòu)買(mǎi)5樓1xx。13?或xx0。89?房子的前20名客戶,每套可享受5000元的現(xiàn)金優(yōu)惠。

        四、媒體支持

        華商報(bào)6月26日發(fā)布1/3版彩色廣告,向市場(chǎng)公布8樓推出信息,同時(shí)告知新老客戶贈(zèng)送節(jié)日禮品。

        五、銷售狀況分析

        1、客戶來(lái)訪情況

        活動(dòng)期間來(lái)訪客戶74組,平均每天xx。8組;活動(dòng)期間有效來(lái)電15組,平均每天3組。

        2、客戶成交情況

        六、活動(dòng)方案

        1、周末(6月27日~28日)是成交高峰期,共成交11套,其中8#樓占6套。8#樓推出前已經(jīng)吸引了部分意向的客戶,加之周末兩天有額外優(yōu)惠,所以出現(xiàn)了集中成交。

        2、本周三(6月31日)是端午節(jié),不是大型節(jié)假日,各單位都沒(méi)有安排休假,所以除周末外來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的新老客戶不是很多。

        3、8樓推出之前,置業(yè)顧問(wèn)提前約訪了20組關(guān)注8樓的意向客戶,其中6組成交,xx組沒(méi)有成交,未成交客戶多是因?yàn)?#樓的價(jià)格偏高,已經(jīng)超出了他們的購(gòu)買(mǎi)能力。

        4、5樓只在6月30日、31日各成交一套,主要是因?yàn)閮?yōu)惠政策即將取消,客戶趕在最后時(shí)段成交。

      房地產(chǎn)活動(dòng)策劃 篇3

        元宵嘉年華,猜謎贏大禮!為迎接“元宵節(jié)”的到來(lái),傾情感恩回饋新老業(yè)主,XXXX項(xiàng)目將于XXXX年X月XX日下午XX時(shí)在XXXX項(xiàng)目售樓中心舉辦“福馬鬧元宵·禮遇情人節(jié)——XXXX項(xiàng)目元宵歡樂(lè)嘉年華”社區(qū)娛樂(lè)活動(dòng),字謎內(nèi)容豐富多彩,游戲環(huán)節(jié)極具挑戰(zhàn)性,現(xiàn)場(chǎng)還有豐厚的獎(jiǎng)品等著您和您的家人!

        中式元宵節(jié)與西方情人節(jié)不期而遇,讓我們攜手共度溫馨浪漫的團(tuán)圓佳節(jié)!

        【流程卡文案】福馬鬧元宵·禮遇情人節(jié)

        ——XXXX項(xiàng)目元宵歡樂(lè)嘉年華

        【正面】

        元宵嘉年華,猜謎贏大禮!

        【背面】

        歡樂(lè)元宵節(jié)燈謎猜猜猜

        【傳統(tǒng)猜燈謎】

        在傳統(tǒng)燈謎區(qū),每位游戲參與者可以隨意挑選謎題猜答,每位參與者最終挑選確定答案的謎題進(jìn)行兌獎(jiǎng),每人僅能選擇一道謎題,答對(duì)即可兌換獎(jiǎng)品。闖關(guān)小秘籍:有問(wèn)題,找度娘!

        【創(chuàng)意猜燈謎】

        在創(chuàng)意燈謎區(qū)中,謎題都來(lái)自各個(gè)部門(mén)員工的智慧結(jié)晶,難度更升一個(gè)等級(jí)。每位游戲參與者可以隨意挑選謎題猜答,每位參與者最終挑選確定答案的謎題進(jìn)行兌獎(jiǎng),每人僅能選擇一道謎題,答對(duì)即可兌換獎(jiǎng)品。

        闖關(guān)小秘籍:也許某個(gè)站在你身邊的工作人員就是出題人!

        【限時(shí)闖關(guān)猜燈謎】

        在限時(shí)闖關(guān)燈謎區(qū),游戲參與者在規(guī)定的三分鐘時(shí)間內(nèi)盡可能多的.猜答燈謎,最后根據(jù)答對(duì)燈謎數(shù)量?jī)稉Q相應(yīng)獎(jiǎng)品。

        闖關(guān)小秘籍:開(kāi)動(dòng)大腦,努力思考!靠自己最靠譜!

        情人佳節(jié)日為愛(ài)向前沖

        【拋繡球】

        游戲參與者用拋繡球的方式盡可能多的砸倒金字塔罐,每位參與者有三次拋繡球的機(jī)會(huì),最終根據(jù)砸倒的易拉罐數(shù)量?jī)稉Q獎(jiǎng)品。

        【套圈兒】

        游戲參與者用圈套取地上的杯子,每位參與者有三次套圈機(jī)會(huì),游戲結(jié)束后根據(jù)套中杯子里相應(yīng)的號(hào)碼兌換獎(jiǎng)品。

        特別聲明:每位游戲參與者每個(gè)游戲環(huán)節(jié)僅能參與一次、兌換一次獎(jiǎng)品,本活動(dòng)最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有。

        【參與項(xiàng)目】

      房地產(chǎn)活動(dòng)策劃 篇4

        一、營(yíng)銷概況:

        房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念,與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別,不同于買(mǎi)件衣服那樣隨心所欲,這是因?yàn)橘I(mǎi)房子價(jià)位高,耐用性長(zhǎng)。買(mǎi)主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定,而且反彈心理很強(qiáng),稍有不稱心就會(huì)改變主意,買(mǎi)主思考的問(wèn)題,內(nèi)容豐富,錯(cuò)綜復(fù)雜,既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件,又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境,樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷深度廣,難度大,負(fù)荷重,企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得卓然顯著的成效,并非輕而易舉、彈指一揮間,必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度,具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

        二、創(chuàng)意理念:

        房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度,必須在創(chuàng)意理念上形成:

        1、具有高度的自信野心;

        2、富于競(jìng)爭(zhēng),且樂(lè)此不倦;

        3、頭腦敏銳,不拘傳統(tǒng);

        4、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽;

        5、注重歷史,尊重現(xiàn)實(shí),睽重未來(lái)。

        三、構(gòu)思框架:

        1)以塑造形象為主,渲染品味和意念;

        2)展現(xiàn)樓盤(pán)的綜合優(yōu)勢(shì);

        3)體現(xiàn)樓盤(pán)和諧舒適生活;

        4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。

        四、實(shí)戰(zhàn)流程:

        1、形象定位:

        對(duì)樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括,揭示樓盤(pán)從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤(pán)的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到:吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn),處處顧及住戶需要,大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位、公共過(guò)道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿,力爭(zhēng)完美。

        好東西總有不同之處,因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤(pán)這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ),使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如:地理位置不同,交通條件不同,物業(yè)品質(zhì)不同,發(fā)展商信譽(yù)不同,人均擁有空間不同,升值潛力不同,車位數(shù)量不同,小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。

        2、主要賣點(diǎn):

        對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究,概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成:

        1)地理位置;

        2)樓盤(pán)設(shè)施結(jié)構(gòu);

        3)樓盤(pán)做工用料;

        4)戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì),這是樓盤(pán)消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。

        3、繪制效果圖:

        根據(jù)開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要,分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開(kāi)闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高,因?yàn)闃潜P(pán)的銷售,需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)的想象,無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明,精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷起了事半功倍的決定性作用。

        4、廣告訴求點(diǎn):

        1)闡述樓盤(pán)的位置;

        2)闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源;

        3)闡述樓盤(pán)交通條件;

        4)闡述樓盤(pán)人口密度情況;

        5)闡述樓盤(pán)的升值潛力;

        6)闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù);

        7)闡述樓盤(pán)的.背景;

        8)闡述樓盤(pán)的舒適溫馨;

        9)闡述樓盤(pán)的實(shí)用率;

        10)闡述樓盤(pán)的付數(shù)計(jì)劃;

        11)闡述樓盤(pán)的品質(zhì);

        12)闡述樓盤(pán)的深遠(yuǎn)意義;

        13)闡述樓盤(pán)的物業(yè)管理有什么不同。

        5、廣告階段劃分:

        對(duì)樓盤(pán)的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為,應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮,從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤(pán)形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段:

        第一階段(預(yù)期到首期交樓入。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo),從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。

        第二階段(首期交樓至二期完工):此階段以品牌維持為目的,穩(wěn)固樓盤(pán)高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較少。

        第三階段(二期工程交樓至整體竣工):此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤(pán)的良好口碑,可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來(lái)談?wù)撛u(píng)估本樓盤(pán)并通過(guò)口碑帶動(dòng)銷售,完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。

        總體上看,樓盤(pán)全程廣告投入曲線呈馬鞍形,這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然,每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布,應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。

        6、廣告表現(xiàn):

        在樓盤(pán)預(yù)售及正式展銷前,應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛,設(shè)計(jì)一個(gè)別開(kāi)生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周,更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開(kāi)幕式當(dāng)天隆重揭幕,讓優(yōu)雅美麗的樓盤(pán)示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過(guò)往行人面前。屆時(shí),樂(lè)隊(duì)奏出美妙動(dòng)聽(tīng)的西洋樂(lè)曲,嘉賓云集,參觀人流穿梭樣板之間,驚羨之辭不絕于耳。預(yù)告廣告以渲染氣氛為主,配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。

        7、首期廣告內(nèi)容及時(shí)間安排:

        內(nèi)部認(rèn)購(gòu)展示會(huì)和首期展銷會(huì)定期舉行,廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位,具體內(nèi)容大致如下:

        ①樓盤(pán)效果圖。

       、跇潜P(pán)售價(jià)表和匯款方式的確定與制作。

       、凼蹣切麄鲀(cè)和促銷宣傳單的設(shè)計(jì)制作。

       、芄さ貒宓脑O(shè)計(jì)、繪制。

       、菡逛N場(chǎng)地宣傳旗幟、宣傳畫(huà)和橫幅的設(shè)計(jì)制作。

        ⑥展銷場(chǎng)地道路指導(dǎo)牌的制作。

       、哒拱澹▋商祝刻12張)的設(shè)計(jì)、制作和擺放。

       、嘤耙晱V告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。

        ⑨報(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版。

       、鈬@展示會(huì)其它促銷宣傳用品。

        五、勾勒賣點(diǎn)途徑。

        1、確立行銷要求:

        樓盤(pán)行銷觀念著重于消費(fèi)者的分布情形及需求層次,繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃銷售策略主題。突顯出樓盤(pán)產(chǎn)品的價(jià)值,進(jìn)而滿足購(gòu)屋大眾獨(dú)有的品味與格調(diào)。故樓盤(pán)在行銷上須完全符合時(shí)代的發(fā)展,才能在市場(chǎng)上造成影響,成為大眾爭(zhēng)先搶購(gòu)的產(chǎn)品,下列幾點(diǎn)是營(yíng)銷方面應(yīng)重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

       、贂r(shí)代性:具有前瞻性的行銷觀念,符合社會(huì)形態(tài)的變革與提升。

       、谏钚裕和耆舷M(fèi)者的生活需求,接近消費(fèi)者的消費(fèi)水平。

       、郯踩裕焊黜(xiàng)設(shè)備充實(shí),設(shè)施完善,以強(qiáng)化生活安定性。

        ④方便性:交通、時(shí)間、商品等方面消費(fèi)及額外的需求。

        ⑤舒適性:現(xiàn)代化的消費(fèi)新空間,具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。

       、捱x擇性:多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。

        ⑦自由性:使生活、休閑、購(gòu)物緊密結(jié)合。

        2、進(jìn)行消費(fèi)者背景分析:

       、龠x購(gòu)本樓盤(pán)的動(dòng)機(jī):

        a、認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計(jì)之功能及附加價(jià)值優(yōu)于其他的樓盤(pán)。

        b、經(jīng)過(guò)比較競(jìng)爭(zhēng)后,認(rèn)同本樓盤(pán)的價(jià)位。

        c、想在此地長(zhǎng)久居住者。

        d、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景,地段有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

        e、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財(cái)力潛力。

        f、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài),使其萌發(fā)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。

       、谂懦獗緲潜P(pán)的理由:

        a、消費(fèi)者本人經(jīng)濟(jì)能力不足。

        b、比較之后認(rèn)為附近有理想的樓盤(pán)。

        c、購(gòu)買(mǎi)個(gè)體者較少,對(duì)后市看空。

       、圪(gòu)買(mǎi)本樓盤(pán)的理由:

        a、對(duì)本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。

        b、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者。

        3、設(shè)計(jì)完美的行銷動(dòng)作:

       、偎茉飚a(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格,突顯產(chǎn)品市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)與形象,使客戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品之后,能肯定自己的品味和地位,而造成社會(huì)影響。

        ②強(qiáng)勢(shì)吸引廣大的自住型購(gòu)屋客戶,以單價(jià)實(shí)在、總價(jià)合理的策略,除了能吸引第一次購(gòu)屋需求,亦可引導(dǎo)第二次購(gòu)屋、換屋或投資客進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。

       、鄹鶕(jù)本區(qū)域的地理位置,塑造本樓盤(pán)的未來(lái)高價(jià)值及增值潛力。

       、苌鬟x現(xiàn)場(chǎng)銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)案銷售講習(xí),銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時(shí)的高姿態(tài)予以收斂,換成不卑不亢的態(tài)度外。更要以耐心、親切、誠(chéng)懇的說(shuō)服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng),才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期之內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)。

       、蒌N售人員應(yīng)默契配合,充分準(zhǔn)備,以使客戶在整個(gè)銷售過(guò)程中確實(shí)感受到自然、親切、實(shí)在、信任、誠(chéng)實(shí)、坦誠(chéng)、自尊的銷售氛圍。以實(shí)現(xiàn)“訂屋便不退訂”,“補(bǔ)足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來(lái)買(mǎi)”的完善銷售體系。

        六、房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告推廣業(yè)務(wù)的策略:

        1、引導(dǎo)期:

        首先選搭大型戶外看板,以獨(dú)特新穎的方案引起客戶的好奇,引發(fā)其購(gòu)買(mǎi)欲

       、俟さ噩F(xiàn)場(chǎng)清理美化,搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部(視情形需要,制作樣品屋)。

       、诤霞s書(shū)、預(yù)約單及各種記錄表制作完成。

       、壑v習(xí)資料(material)編制完成。

       、軆r(jià)格表完成。

       、萑藛T講習(xí)工作完成。

       、蘅且龑(dǎo)廣告。

        ⑦銷售人員進(jìn)駐。

        注意事項(xiàng):

       、賹(duì)預(yù)約客戶中有望客戶做ds(直接拜訪)。

        ②現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)銷售方向、方式若有不順者要即時(shí)修正。

        ③定期由業(yè)務(wù)主管召開(kāi)銷售人員策劃會(huì),振奮士氣。

       、懿欢ㄆ谂e行業(yè)務(wù)與企劃部門(mén)的動(dòng)腦會(huì)議,對(duì)來(lái)人,來(lái)電及區(qū)域記錄表予以分析后,決定是否修正企劃策略。

        ⑤有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施,如燈光照明亮度,冷氣空調(diào)位置及冷暖度,簽約場(chǎng)所氣氛,屋頂防雨措施,展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測(cè)試。

       、拗骺嘏_(tái)位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能,控臺(tái)、銷售區(qū)、樣品屋與模型,出入口及過(guò)道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過(guò)。

        2、公開(kāi)期及強(qiáng)銷期:

        公開(kāi)期(引導(dǎo)期之后7—15天)及強(qiáng)銷期(公開(kāi)后第7天起)。

       。1)正式公開(kāi)推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳,聚集人潮,并施展現(xiàn)場(chǎng)銷售人員團(tuán)隊(duì)與個(gè)人銷售魅力,促成訂購(gòu),另可安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政經(jīng)名人蒞臨剪彩,提高客戶購(gòu)買(mǎi)信心。

       。2)每日下班前25分鐘,現(xiàn)場(chǎng)銷售人員將每日應(yīng)填之資料(material)填好繳回,由業(yè)務(wù)主管加以審查,于隔日交還每位銷售人員,并于隔日晨間會(huì)議進(jìn)行講述對(duì)各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。

       。3)每周周一由業(yè)務(wù)部,企劃部舉行策劃會(huì)議,講述本周廣告(20xx年母親節(jié)活動(dòng)策劃方案)媒體策略、促銷活動(dòng)(sp)項(xiàng)目與銷售策略及總結(jié)銷售成果,擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃。

       。4)擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃表,排定督報(bào)人員表及(sp)活動(dòng)人員編制調(diào)度表。

       。5)于sp活動(dòng)前3天,選定協(xié)助銷售人員及假客戶等,并預(yù)先安排講習(xí)或演練。

       。6)若于周六、周日或節(jié)日sp活動(dòng),則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習(xí),使其全面了解當(dāng)日活動(dòng)策略、進(jìn)行方式及如何配合。

       。7)每逢周六、周日或節(jié)目sp活動(dòng)期間,善用3—5組假客戶,應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺(tái)之自然呼應(yīng),每成交一戶,便由主控臺(tái)主管播板,隨即公司現(xiàn)場(chǎng)人員均一起鼓掌,外區(qū)人員燃放鞭炮,現(xiàn)場(chǎng)張貼恭賀紅紙,使現(xiàn)場(chǎng)氣氛達(dá)到最高點(diǎn)。

       。8)周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開(kāi)業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì),對(duì)本日來(lái)人來(lái)電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反映、活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎(jiǎng)懲。

        (9)實(shí)施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績(jī)法,每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù),并于每周一作統(tǒng)計(jì),完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎(jiǎng)金,以資鼓勵(lì)。

        (10)隨時(shí)掌握補(bǔ)足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期,若有未依訂單上注明日期前來(lái)辦理補(bǔ)足或簽約手續(xù)者,立即催其辦理補(bǔ)足或簽約。

       。11)客戶來(lái)工作銷售現(xiàn)場(chǎng)洽定或來(lái)電詢購(gòu),要求其留下姓名,聯(lián)系電話,以便于休息時(shí)間或廣告期間實(shí)施ds(直銷)、出外追蹤拜訪客戶,并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果,檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。

       。12)每逢周日,節(jié)日或sp期間,公司為配合銷售,應(yīng)每隔一段時(shí)間打電話至現(xiàn)場(chǎng)做假洽訂(電話線若為兩條,則輪流打)以刺激現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。

        3、持續(xù)期(最后沖刺階段):

        (1)正式公開(kāi)強(qiáng)勢(shì)銷售一段時(shí)日后,客戶對(duì)本案之認(rèn)識(shí)程度應(yīng)不淺,銷售人員應(yīng)配合廣告,重點(diǎn)追蹤以期達(dá)到成交目的。

       。2)利用已購(gòu)客戶介紹客戶,使之成為活動(dòng)廣告。并事先告之:若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”作為鼓勵(lì)。

       。3)回頭客戶積極把握,其成交機(jī)會(huì)極大。

       。4)退訂戶仍再追蹤,實(shí)際了解問(wèn)題所在。

       。5)銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴,故銷售末期的士氣高低不容忽視。只要腳踏實(shí)地的執(zhí)行本方案,房地產(chǎn)營(yíng)銷將會(huì)立竿見(jiàn)影,成就頗豐。

      房地產(chǎn)活動(dòng)策劃 篇5

        一、 活動(dòng)背景:

        **新城二期申購(gòu)工作10月12日正式啟動(dòng);

        中國(guó)一年一度的傳統(tǒng)節(jié)日重陽(yáng)節(jié)即將到來(lái),重陽(yáng)節(jié)習(xí)俗有家人團(tuán)聚、登高、吃重陽(yáng)糕點(diǎn)等,中國(guó)的老人節(jié)

        二、 活動(dòng)目的.:

        需要更多橫山百姓了解**新城限價(jià)房二期申購(gòu)開(kāi)始信息; 以合適的噱頭,迅速引爆市場(chǎng)關(guān)注;

        讓更多橫山百姓成為**新城意向客戶,增加申購(gòu)人數(shù); 增加項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人氣、讓客戶不虛此行,滿意而歸; 讓**新城在橫山縣進(jìn)一步提高美譽(yù)度和知名度;

        情感維護(hù)增強(qiáng)老業(yè)主對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可度,挖掘客戶老帶新潛力;

        三、 活動(dòng)主題:

        濃情**,感恩重陽(yáng)

        四、 活動(dòng)形式:(按照活動(dòng)時(shí)間分)

        1, 可持續(xù)的(如15天左右)

        2, 持續(xù)1-3天

        五、 活動(dòng)內(nèi)容建議:

        1, 可持續(xù)的(如15天左右)活動(dòng),如

        1**新城金秋菊花展

        活動(dòng)內(nèi)容:

        1)工地售樓部舉辦小型菊花展,100200盆菊花規(guī)模;

        2)送健康靠枕(60元以內(nèi))、電磁按摩器材(100元以內(nèi))、體檢卡 或 大閘蟹(150元左右)、馬克杯等禮品;

        2, 持續(xù)1-3天的活動(dòng),如:

        2**新城關(guān)愛(ài)老業(yè)主,重陽(yáng)送健康

        活動(dòng)內(nèi)容:

        1)橫山售樓部現(xiàn)場(chǎng)提供中醫(yī)把脈、免費(fèi)體檢(血壓、心率等);

        2)邀請(qǐng)醫(yī)師進(jìn)行冬季生活健康、飲食、養(yǎng)生知識(shí)講座等;

        3)送健康靠枕(60元以內(nèi))、電磁按摩器材(100元以內(nèi))、體檢卡或 大閘蟹(150元左右)、馬克杯等禮品;

        3**新城重陽(yáng)嘉年華

        活動(dòng)內(nèi)容:

        1)互動(dòng)小游戲:DIY重陽(yáng)糕;室內(nèi)投籃、抓娃娃機(jī)、轉(zhuǎn)盤(pán)抽獎(jiǎng)等;

        2)全家福合影、個(gè)人照片(DIY馬克杯制作、精致畫(huà)框贈(zèng)送)

        【附】重陽(yáng)節(jié)優(yōu)美詩(shī)詞欣賞:

        1、采桑子 重陽(yáng)

        毛澤東

        人生易老天難老,歲歲重陽(yáng),

        今又重陽(yáng),戰(zhàn)地黃花分外香。

        一年一度秋風(fēng)勁,不似春光,

        勝似春光,寥廓江天萬(wàn)里霜。

        2、九月九日憶山東兄弟

        (唐)王維

        獨(dú)在異鄉(xiāng)為異客,每逢佳節(jié)倍思親。

        遙知兄弟登高處,遍插茱萸少一人。

        3、九日齊山登高

        (唐)杜牧

        江涵秋影雁初飛,與客攜壺上翠微。 塵世難逢開(kāi)口笑,菊花須插滿頭歸。

        但將酩酊酬佳節(jié),不作登臨恨落暉。 古往今來(lái)只如此,牛山何必獨(dú)沾衣。

      房地產(chǎn)活動(dòng)策劃 篇6

        時(shí)間:

        地點(diǎn):

        1、海鹽新天地廣場(chǎng)

        2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處

        活動(dòng)目的:

        聚集開(kāi)盤(pán)人氣,重拳出擊,在最短的宣傳期間內(nèi),刺激大眾,創(chuàng)造最佳口碑和打響海鹽首盤(pán)小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

        活動(dòng)方式:

        現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓

        活動(dòng)安排:

        一、前期廣告宣傳

        3。30—4。05著重以信息發(fā)布為主宣傳,主要是搖號(hào)參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。

        宣傳主題:

        未來(lái)城都市居住典范,海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即。

        引領(lǐng)都市時(shí)尚,坐居金仕海岸。

        金仕海岸4月5號(hào)日真情放送,豪華住宅乍現(xiàn)海鹽。

        因?yàn)檎湎,所以珍貴。

        金仕開(kāi)盤(pán)有好禮,驚喜大獎(jiǎng)等你拿。

        二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置

        1、搖號(hào)方式:現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi),即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。

       。ù_定小高層購(gòu)買(mǎi)資格,建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶數(shù)多30%)

        2、地點(diǎn)選定:海鹽新天地廣場(chǎng)

        (a、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地。b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)。c、有聚集人氣的'先例。)

        3、軟環(huán)境布置:

        高空氣球4個(gè);大型氣拱門(mén)1個(gè);30平方左右舞臺(tái)1個(gè);樓盤(pán)效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個(gè);宣傳折頁(yè)1000份,周遍跨街橫幅、燈箱20套

        4、員工統(tǒng)一著裝

        三、活動(dòng)進(jìn)程(4月5日)

        1、下午14:00正式開(kāi)始(13:50——14:00禮炮、獎(jiǎng)品展示)

        2、14:00——14:30

        主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話2分鐘。

        3、搖號(hào)開(kāi)始(14:30——15:00)同時(shí)登記匯總

        4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)(15:00——16:00)

        獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(100份)

        5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小娛樂(lè)活動(dòng)(16:00——17:00)工作人員休息

        6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果(17:10——17:30)

        7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)(17:30——17:50)

        四、搖號(hào)辦法

        五、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算

      房地產(chǎn)活動(dòng)策劃 篇7

        一、活動(dòng)背景

        “五一黃金周”歷來(lái)是各商家的一個(gè)重要銷售時(shí)節(jié),特別是冰箱、空調(diào)等夏季需求性比較大的家電產(chǎn)品,同時(shí)也是樓市的一個(gè)旺點(diǎn)。為了把握五一銷售時(shí)機(jī),建議聯(lián)合市內(nèi)較大、綜合實(shí)力較強(qiáng)的家電經(jīng)銷商共同開(kāi)展五一促銷活動(dòng)(天天潤(rùn)也可以考慮)。整合家電與房產(chǎn)兩大主力時(shí)尚資源,以豐富的產(chǎn)品面及較大的廣告號(hào)召力、較強(qiáng)的現(xiàn)場(chǎng)煸動(dòng)力促進(jìn)雙方產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)知度、促進(jìn)雙方產(chǎn)品的.銷售。

        同時(shí)活動(dòng)較之于平面廣告更能加強(qiáng)產(chǎn)品的市場(chǎng)印象,能增進(jìn)與消費(fèi)者之間的互動(dòng),更好的調(diào)動(dòng)起消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)關(guān)注的積極性與購(gòu)買(mǎi)欲。聯(lián)合造勢(shì)既可減少?gòu)V告投入,又能提高市民對(duì)活動(dòng)的關(guān)注度,是雙贏之舉。

        二、活動(dòng)目的

        1、與消費(fèi)者零距離交流、擴(kuò)大各自產(chǎn)品的市場(chǎng)影響力;

        2、以優(yōu)惠的措施,促進(jìn)各自產(chǎn)品的銷售;

        三、活動(dòng)對(duì)象

        1、活動(dòng)區(qū)域固定居民

        2、觀光旅游人士

        3、各自的目標(biāo)消費(fèi)群

        四、活動(dòng)時(shí)間

        4月28日5月3日(可根據(jù)活動(dòng)效果、天氣另行調(diào)整時(shí)間)

        五、活動(dòng)地點(diǎn)

        以人口較為集中,有一定購(gòu)買(mǎi)力的區(qū)域作為選擇標(biāo)準(zhǔn),暫定:天天潤(rùn)、

        六、活動(dòng)內(nèi)容

        1、歌舞演出

        2、有獎(jiǎng)問(wèn)答

        3、發(fā)放宣傳單

        4、樓盤(pán)/產(chǎn)品咨詢

        七、促銷措施

        樓盤(pán)促銷

        1、多層單位的特價(jià)房先到先得。

        2、多層單位非特價(jià)房活動(dòng)期間購(gòu)買(mǎi),除享受二千、三千的優(yōu)惠額度外,贈(zèng)送指定空調(diào)或冰箱一臺(tái);

        但不再享受任何折扣優(yōu)惠。

        3、活動(dòng)期間購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶除正常折扣外,獲贈(zèng)指定空調(diào)或冰箱一臺(tái);但不再享受任何金額優(yōu)惠。

        4、來(lái)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)中答者,可獲得禮品傘一支。

        5、項(xiàng)目已購(gòu)老客戶在五一當(dāng)天可至售樓部現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取禮品一份,禮品暫定為 。

        八、活動(dòng)流程(每天上下午各一場(chǎng)、共兩場(chǎng)輪流演出)

        1、9:00主持人開(kāi)場(chǎng)白

        2、9:05節(jié)目

        3、9:15樓盤(pán)項(xiàng)目/家電產(chǎn)品介紹

        4、9:25節(jié)目

        5、9:45有獎(jiǎng)問(wèn)答

        6、10:00節(jié)目

        7、10:15發(fā)放宣傳單及咨詢

        九、現(xiàn)場(chǎng)布置

        1、展板2塊,規(guī)格2.4*1.2,鐵架焊制可折疊收放

        2、易拉寶一個(gè)

        3、音響一對(duì)含無(wú)線話筒

        4、拱門(mén)12個(gè)(雙方各提供一個(gè))紅地毯

        5、咨詢臺(tái)1-2張、椅子6張

        6、宣傳折頁(yè)、資料袋若干

        7、禮品傘200支

        8、冰箱、空調(diào)若干臺(tái)(經(jīng)銷商提供)

        9、家電類宣傳展板由經(jīng)銷商制作安排

        10、帳篷4頂(經(jīng)銷商提供)

        十、廣告宣傳

        1、活動(dòng)短信:5萬(wàn)條

        2、電視流字1周

        3、宣傳單頁(yè)(各自制作、發(fā)布)

        4、戶外廣告牌(長(zhǎng)年效應(yīng))

        十一:活動(dòng)費(fèi)用

        1、活動(dòng)短信:5萬(wàn)條*X元/條=X元(各出50%)

        2、電視流字1周*X元/天=X元(各出50%)

        3、演員費(fèi)用:約X元/天人*X人*5天=X元(經(jīng)銷商)

        4、場(chǎng)地費(fèi)用:X元/天地* 5天=X元(開(kāi)發(fā)商)

        5、拱門(mén)審批:X元/天* 5天=X元(經(jīng)銷商)

        6、綬帶:4條* 30元/條=X元(經(jīng)銷商)

        7、地毯、臺(tái)布:約X元(開(kāi)發(fā)商)

        8、展板:X元/個(gè)* 2個(gè)=X元(開(kāi)發(fā)商、含噴繪)

        9、汽車租賃:250元* 5天=1250元(各出50%)

        10、戶外廣告噴繪約X元(開(kāi)發(fā)商)

        11、其他費(fèi)用共計(jì)X元

      房地產(chǎn)活動(dòng)策劃 篇8

        一、上市目的

        為了滿足目前清遠(yuǎn)市場(chǎng)對(duì)小戶型的需求,誠(chéng)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出適新婚者,好動(dòng)者,老成者,度假者,的新一代小戶型?梢宰鳛樾禄闀r(shí)的過(guò)度性住房,平時(shí)進(jìn)行娛樂(lè)活動(dòng)的社交場(chǎng)所,或度假時(shí)的休息之處。以一切為了消費(fèi)者的需求為目的,打造具有時(shí)代氣息的家園。

        二、市場(chǎng)背景

        現(xiàn)在清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格、樣式、服務(wù)在不斷的變化,為了提高本公司的服務(wù)質(zhì)量而進(jìn)行策劃。通過(guò)分析房地產(chǎn)的發(fā)展因素來(lái)規(guī)劃公司以后的策略。清遠(yuǎn)之前掀起一股購(gòu)房的熱潮。清遠(yuǎn)中高檔的小戶型精品房競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,各個(gè)開(kāi)發(fā)商推出新穎的產(chǎn)品來(lái)增加自己的市場(chǎng)份額,不斷完善增進(jìn),重獲現(xiàn)在或潛在的消費(fèi)群體信心。

        三、政策背景

        針對(duì)20__年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常,為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確規(guī)定,“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年”;12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的四條政策(即“國(guó)四條”),12月17日財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,將開(kāi)發(fā)商拿地的首付款比例提高至五成,且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。通知主要是針對(duì)今年以來(lái)土地市場(chǎng)的交易持續(xù)火爆和過(guò)熱現(xiàn)象,打擊一些熱點(diǎn)城市的炒地、囤地現(xiàn)象。提高開(kāi)發(fā)商的資金門(mén)檻,迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)加快銷售和資金回籠,增加樓市有效供應(yīng),在一定程度上緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的緊張局面。同時(shí),此舉也是進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)的批后監(jiān)管。

        四、經(jīng)濟(jì)背景

        清遠(yuǎn)市的經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)說(shuō)比較落后,但近年來(lái)的發(fā)展現(xiàn)狀很樂(lè)觀。在地域,環(huán)境,資源等方面的優(yōu)勢(shì)推動(dòng)下,經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)。目前,清遠(yuǎn)已是廣東省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快、生態(tài)環(huán)境的地級(jí)城市之一,其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度已連續(xù)5年位居廣東省各城市之首。相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)說(shuō),目前清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)比較落后對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷有一定的.難度。但從長(zhǎng)期來(lái)看,清遠(yuǎn)市經(jīng)濟(jì)環(huán)境和諧發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)發(fā)展具有很大促進(jìn)作用。

        五、商品的總體趨勢(shì)分析

        1、隨著時(shí)代的發(fā)展,小戶型得到愈來(lái)愈多的人的喜愛(ài),無(wú)論是從設(shè)計(jì)或者是布局上都給人們煥然一新的感覺(jué),F(xiàn)在本公司的的競(jìng)爭(zhēng)者有東方巴黎、上域國(guó)際、金信藍(lán)灣華府壹號(hào)、恒大金碧天下等等,這些樓盤(pán)都是一些比較成熟的品牌,我們要想在清遠(yuǎn)小市這個(gè)地方有一席之地就是必須尋找更好的策劃方案贏取更大的市場(chǎng)

        2、小戶型的消費(fèi)者我們主要是定在22—30歲之間或者是剛剛結(jié)婚不久的夫妻,然而最主要的影響者是他們父母,買(mǎi)房是大多數(shù)會(huì)征求父母的意見(jiàn)。不過(guò)決策者還是他們自己,他們收集信息是通過(guò)電視、廣告、報(bào)紙、雜志來(lái)增強(qiáng)他們對(duì)小戶型的了解,從而確定對(duì)產(chǎn)品的進(jìn)一步的需要

        六、市場(chǎng)swot分析

        市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析:

        1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品缺陷

        如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品有缺陷,加以改進(jìn),使之完善,機(jī)會(huì)就來(lái)了,且產(chǎn)品容易被市場(chǎng)接受,宣傳費(fèi)用還低。

        2、盯住投訴

        顧客的投訴,說(shuō)明產(chǎn)品存在問(wèn)題,如果能夠虛心傾聽(tīng)顧客投訴,并加以分析和改善,投訴就成為新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的思路和來(lái)源。

        3、盯住消費(fèi)者的困難

        消費(fèi)者在使用產(chǎn)品時(shí)會(huì)存在這樣那樣的困難,一般人對(duì)使用中存在的困難熟視無(wú)睹并不會(huì)在意,只要你細(xì)心觀察,把使用中存在的困難克服掉,就是很好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

        4、盯住消費(fèi)者的習(xí)慣

        消費(fèi)者年年這樣使用,習(xí)慣這樣使用,但消費(fèi)者的習(xí)慣并不一定正確,而且可能很費(fèi)力和麻煩,如果能夠加以改善,也就成為賺錢(qián)的機(jī)會(huì)。

        5、盯住消費(fèi)者的幻想

        消費(fèi)者的幻想可能是很天真可笑的,不當(dāng)一回事的,但如果你把它當(dāng)一件事情來(lái)看待,幻想就可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

        6、盯住市場(chǎng)的限制

        市場(chǎng)限制對(duì)企業(yè)是威脅,但如果我們逆向思維,限制是對(duì)正面思維企業(yè)的限制,如果沖破限制,反而是一種機(jī)會(huì)。

        7、創(chuàng)新性思維方法

        (1)資源供應(yīng)短缺也會(huì)引起新的需求。如土地越來(lái)越少引發(fā)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的土地需求。能源供應(yīng)的緊缺引發(fā)對(duì)節(jié)能產(chǎn)品需求的增加。

        (2)商品是否存在需求彈性

       、倥c購(gòu)買(mǎi)力有關(guān)的需求彈性:按現(xiàn)在的石島,小戶型稍微降價(jià),會(huì)引起很大的波動(dòng),吸引很多購(gòu)房族的眼球。

        ②與商品質(zhì)量有關(guān)的需求彈性:消費(fèi)者的收入增加會(huì)引起對(duì)高質(zhì)量的小戶型增加需求,質(zhì)量做差一點(diǎn)也會(huì)有需求。

       、勰承┬枨笫欠窨梢蕴娲,可以,例如年輕一代可以跟父母同住。

        (3)我們能否滿足個(gè)性化需求

        原來(lái)大批量生產(chǎn)的產(chǎn)品能否個(gè)性化生產(chǎn)?如消費(fèi)者需要怎樣布局的小戶型,按個(gè)人喜好來(lái)訂購(gòu)生產(chǎn)。

        (4)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)能否擴(kuò)大自己的市場(chǎng)

        在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)前,由于銷售價(jià)格高,銷量受到限制,那么通過(guò)競(jìng)爭(zhēng),降低價(jià)格可以進(jìn)一步打開(kāi)市場(chǎng),擴(kuò)大銷量。

        (5)是否存在正在削弱“壁壘”的市場(chǎng)

        某些行業(yè)政府規(guī)定不允許其他企業(yè)投資,現(xiàn)在政府的政策是否已松動(dòng),允許其他企業(yè)投資了呢?當(dāng)然,這要特別關(guān)注政府的政策。

        (6)消費(fèi)環(huán)境改善是否提供了新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)

        由于人口結(jié)構(gòu)的變化、交通、食宿、治安、環(huán)境衛(wèi)生等條件的改善,年輕一代的人們更想獨(dú)立擁有自己的單位,新婚們更想擁有自己愛(ài)屋。這些都會(huì)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。

        8、中央政府和地方政府帶來(lái)的政策機(jī)會(huì)

        這種機(jī)會(huì)特別多,今年政府出臺(tái)這么多行業(yè)、地方支持政策,這些政策都蘊(yùn)藏著很多市場(chǎng)機(jī)會(huì)。土地改革、放寬購(gòu)房貸款等。

        9、網(wǎng)絡(luò)的熱點(diǎn)話題商機(jī)無(wú)限

        網(wǎng)絡(luò)的熱點(diǎn)話題,往往是市場(chǎng)機(jī)會(huì)的來(lái)源,特別要關(guān)注。

        10、免費(fèi)商機(jī)

        免費(fèi)讓人消費(fèi)而產(chǎn)生的商機(jī)。如免費(fèi)參觀、免費(fèi)游玩、免費(fèi)接送等。

        11、時(shí)間商機(jī)

        由于消費(fèi)者缺乏購(gòu)物時(shí)間、由于緊急需要、由于想省點(diǎn)時(shí)間、由于想打發(fā)時(shí)間、由于想讓時(shí)間過(guò)得有意義等等而帶來(lái)的商機(jī)。

        12、相反商機(jī)

        大變小、小變大、厚變薄、胖變瘦等由此而產(chǎn)生很多很多商機(jī)。

        13、一體化商機(jī)

        七、新品描述及核心利益分析

        新品的規(guī)格、價(jià)格、目標(biāo)消費(fèi)群等要素的描述:

        規(guī)格方面,新品定位在50—80平方米左右

        價(jià)格方面,定在4500—5000元/平方米

        目標(biāo)消費(fèi)群:年齡在25—35歲;這個(gè)消費(fèi)群的年收入大概在5萬(wàn)到10萬(wàn)左右;生活描述:由于剛剛出來(lái)工作是一個(gè)工薪階層,收入和資金儲(chǔ)存不多,同時(shí)也不想依賴于父母;購(gòu)房時(shí)主要考慮的因素:對(duì)價(jià)格、配套設(shè)施、交通、離工作地的遠(yuǎn)近等考慮;主要獲取信息的途徑:報(bào)紙的樓房信息,朋友介紹,房地產(chǎn)中介等。

      房地產(chǎn)活動(dòng)策劃 篇9

        一、 前言

        就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循“準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性”等原則,以求使該項(xiàng)目一推出市場(chǎng)即贏得“滿堂紅”。

        二、市場(chǎng)分析

        1.1寫(xiě)字樓宏觀市場(chǎng)分析

        在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四大產(chǎn)品(住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、廠房)中,寫(xiě)字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì)。因此,購(gòu)買(mǎi)(或租用)寫(xiě)字樓的客戶群最理性,寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)較高,同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大。粗略縱觀寫(xiě)字樓的發(fā)展?fàn)顩r,在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮中,寫(xiě)字樓市場(chǎng)也是一片歡聲笑語(yǔ),在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣到16000元/M2。但伴隨著寫(xiě)字樓的過(guò)度開(kāi)發(fā)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,寫(xiě)字樓的命運(yùn)也最為悲慘,以96年以后的廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例,環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級(jí)寫(xiě)字樓的月租金從旺市時(shí)的250-350元/M2跌到120-180元/M2,跌幅近60%,且空置率仍相當(dāng)高。寫(xiě)字樓的蕭條直至98年底。1999年至20xx年,隨著中國(guó)即將加入世貿(mào)步伐的臨近,部分省市寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)開(kāi)始升溫,盡管大部分升幅幅度不大,但北京、上海的升幅都不低,北京的升幅更是達(dá)到40%。20xx年以后,隨著中國(guó)正式加入世貿(mào)組織和國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn),國(guó)外機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓將有較大的需求,尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟(jì)中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市,如武漢、成都、重慶等。因此,寫(xiě)字樓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將會(huì)越來(lái)越多。

        1.2武漢寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析

        要分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng),首先得認(rèn)識(shí)武漢。武漢作為湖北省省會(huì),位于中國(guó)中部軸線,長(zhǎng)江中游地帶,是全國(guó)重要的交通樞紐,素有“九省通衢”之稱,水、陸、空交通發(fā)達(dá),同時(shí)武漢也是全國(guó)重要的物資集散地,漢正街小商品市場(chǎng)聞名全國(guó),也輻射全國(guó),是一座多功能綜合性特大城市,商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍。

        武漢寫(xiě)字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū),高檔寫(xiě)字樓售價(jià)基本在6000-8000元/ M2之間,租價(jià)基本在40-70元/ M2·月之間,,管理費(fèi)基本在10-15元/ M2·月之間,入住狀況則兩極分化,以招銀大廈、建銀大廈等十座寫(xiě)字樓為例,招銀大廈、泰合廣場(chǎng)等五座寫(xiě)字樓入住率在90%左右,建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)等四座寫(xiě)字樓入住率都在40%以下。

        武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r,在中國(guó)加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在武漢在西部大開(kāi)發(fā)中所肩負(fù)的使命,注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機(jī)會(huì)和活力,也必將吸引大量的跨國(guó)集團(tuán)和國(guó)內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢,武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少。

        2、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

        2.1同質(zhì)同檔寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析(見(jiàn)附表1)

        因中商廣場(chǎng)項(xiàng)目大、檔次高,因此,其市場(chǎng)應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫(xiě)字樓的客源,故全面分析武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)本案有莫大幫助。

        2.2武昌區(qū)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析

        在武昌區(qū)與本案爭(zhēng)奪客源的主要為亞貿(mào)廣場(chǎng)、綠洲廣場(chǎng)、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈,中商廣場(chǎng)目前出租率僅為25%,而亞貿(mào)廣場(chǎng)B座入住率達(dá)100%,江天大廈入住率為80%,以中商廣場(chǎng)在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號(hào)召力,中商廣場(chǎng)的低出租率和零出售令人費(fèi)解。因此,中商廣場(chǎng)面臨著原有寫(xiě)字樓和新峻工寫(xiě)字樓雙重壓力,其中本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為亞貿(mào)廣場(chǎng)。

        亞貿(mào)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

        名稱:亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)

        地點(diǎn):武昌區(qū)武珞路628號(hào)

        開(kāi)發(fā)商:亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)股份有限公司

        總占地面積:12000 M2

        總建筑面積:120000 M2,其中A座建面36000 M2

        規(guī)劃:由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成

        層高:A座28層 B座32層

        功能:底樓—美食城、肯德基、停車場(chǎng)

        一樓—五樓為商場(chǎng)

        A座8-17層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館,現(xiàn)定位為寫(xiě)字樓

        A座18-28層為高檔寫(xiě)字樓

        B座為高檔寫(xiě)字樓

        租售方式:出售、出租、以租代售三種形式

        售價(jià):均價(jià)4800元/M2,整體購(gòu)買(mǎi)還有優(yōu)惠,并有一定的投

        資優(yōu)惠政策

        租價(jià):均價(jià)70元/M2,大面積出租可優(yōu)惠(以此價(jià)位出租,其實(shí)是引導(dǎo)客戶選擇購(gòu)買(mǎi)方式的采用的策略)

        以租代售:120元/ M2·月,五年期滿,產(chǎn)權(quán)歸客戶,但每年租金需每年第一個(gè)月付清(選擇此種方式的客戶也不會(huì)多,以100M2面積計(jì)算,首期付出了20%的款項(xiàng)后,五年共付70萬(wàn)元,而采用按揭形式購(gòu)買(mǎi)僅需480000元,相當(dāng)于五年分期的70%)

        管理費(fèi):5.5元/ M2·月

        入住率:B座100% A座尚未入住

        配套:具備購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等各項(xiàng)設(shè)施,具體為裙

        樓大型商場(chǎng)(全市第四),200泊位停車場(chǎng)、新加坡美

        食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡

        球館、美發(fā)美容中心等。

        實(shí)用率:69%

        外立面裝飾:裙樓玻璃幕墻,塔樓以白色條磚為主,配淺 藍(lán)色玻璃

        內(nèi)部設(shè)施:中央空調(diào)、IDD電話、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、A

        座共6部電梯

        內(nèi)部裝修:寫(xiě)字樓無(wú)天花、水泥地面

        優(yōu)惠政策:

        三、 項(xiàng)目分析

        1、項(xiàng)目理解

        項(xiàng)目名稱:中商廣場(chǎng)

        地點(diǎn):武昌區(qū)中南路

        占地面積:6700M2

        建筑面積:

        規(guī)劃:由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成

        樓高:180米

        樓層:A座49層 B座38層(均含地下二層)

        功能:地下一、二層為停車場(chǎng)

        地上1-6層為購(gòu)物中心

        地上7-9層為飲食娛樂(lè)、休閑、健身中心

        地上10-49層為寫(xiě)字樓

        實(shí)用率:62%

        室內(nèi)交通:寫(xiě)字樓11部美國(guó)奧的斯高速豪華直升客梯,2部

        專用消防電梯,另設(shè)步梯通道3條,寬1.2 米

        室外交通:46條公交線路在此設(shè)站,緊鄰長(zhǎng)途客運(yùn)站、武昌

        火車站、到武漢客運(yùn)港和天河機(jī)場(chǎng)均有直達(dá)車

        智能化:中商廣場(chǎng)具備5A功能,即自動(dòng)化管理系統(tǒng)(BAS)、

        自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)(ACS)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)

        (FAS)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CAS)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)

        (OAS)

        空調(diào)設(shè)施:美國(guó)特靈牌制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng),另有新風(fēng)

        增氧系統(tǒng)

        消防設(shè)施:消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng),房間及過(guò)道設(shè)有手動(dòng)報(bào)

        警閥,多層次消防安全保護(hù),主樓第10、23、36

        層為防火、消煙、供氧、疏散避難層,并設(shè) 2部

        直升全程消防專用電梯

        供電設(shè)施:供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電,24小

        時(shí)供電,另設(shè)進(jìn)口人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組,以

        供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)

        停車場(chǎng):地下兩層共180多個(gè)泊車位,保安、監(jiān)控和收費(fèi)系

        統(tǒng)由電腦控制,全天候服務(wù)

        外裝飾:裙樓為鋁塑復(fù)合板,主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色

        玻璃相間的幕墻、條點(diǎn)窗磚面裝飾

        內(nèi)裝修:豪華大堂,高檔進(jìn)口石材貼面鋪地,公共走道采用

        高檔石材鋪地,礦棉天花板吊頂,公共衛(wèi)生間全套

        裝修。寫(xiě)字間均裝天花,地面鋪地毯

        租售方式:可售、可租

        售價(jià):均價(jià)7000元/M2

        月租價(jià):35元/M2起,升高一層加1元/M2,均價(jià)約為55元/M2

        開(kāi)發(fā)商:中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

        物業(yè)管理:中江物業(yè)管理有限公司

        物業(yè)顧問(wèn):香港屋宇物業(yè)管理有限公司

        建筑商:武漢建工集團(tuán)

        2、過(guò)往推廣策劃

        2.1過(guò)往市場(chǎng)定位:5A智能大廈

        2.2過(guò)往目標(biāo)客戶群定位:IT行業(yè)

        2.3過(guò)往銷售價(jià)格:7000元/M2

        3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)及優(yōu)勢(shì)分析

        3.1中國(guó)年底加入世貿(mào)國(guó)外資本的涌入促進(jìn)整個(gè)寫(xiě)字樓市道好轉(zhuǎn),本項(xiàng)目作為寫(xiě)字樓同樣受惠。

        3.2 國(guó)家開(kāi)始西部大開(kāi)發(fā),武漢是通往所有西部開(kāi)發(fā)的中間點(diǎn),水、陸、空交通發(fā)達(dá),作為內(nèi)地最大城市的武漢商機(jī)增多,因此,伴隨西部開(kāi)發(fā)的不斷深入,武漢的寫(xiě)字樓市道會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

        3.3 中商廣場(chǎng)為武昌第一高樓,作為武昌區(qū)地標(biāo)性建筑,具備較強(qiáng)的吸客能力

        3.4中商廣場(chǎng)為武漢上市公司中商集團(tuán)開(kāi)發(fā),中商具備品牌優(yōu)勢(shì),中商品牌可供挖掘和利用

        3.5中商廣場(chǎng)地處武昌區(qū)主干道內(nèi)環(huán)路中南路,交通發(fā)達(dá),周邊

        眾多金融機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān),緊鄰省委、省府等四大政府班子府邸,既是文教科技中心,又是武漢政治中心,尊貴之氣、

        儒雅之風(fēng)油然而生,地理優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代。

        3.6中商廣場(chǎng)原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺,即缺乏整體包裝,

        又無(wú)靈活優(yōu)惠的租售政策,在此方面可利用敝司的優(yōu)勢(shì),充

        分整合中商廣場(chǎng)現(xiàn)有資源,對(duì)中商廣場(chǎng)重新包裝,制定靈活

        優(yōu)惠的租售政策,通過(guò)經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介,軟件方面可塑性相當(dāng)大。

        3.7中商廣場(chǎng)為5A智能型甲級(jí)寫(xiě)字樓,智能型是高檔寫(xiě)字樓的必

        備功能和發(fā)展趨勢(shì),中商廣場(chǎng)具備作為智能型大廈的基本功能。

        3.8 中商廣場(chǎng)租售價(jià)格能根據(jù)市場(chǎng)作適當(dāng)調(diào)整,從高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)

        手30%的率下降到20%左右,即從7000元/M2調(diào)整為5600

        元/M2,價(jià)格漸趨合理,同時(shí)說(shuō)明中商廣場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市場(chǎng)、靈活應(yīng)變。

        3.9 中商廣場(chǎng)內(nèi)外裝飾裝修在區(qū)域范圍內(nèi)首屈一指,寫(xiě)字間裝有天花,地面鋪設(shè)地毯,為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所沒(méi)有,進(jìn)一步拉近了與

        競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的'價(jià)格距離,同時(shí)提高了樓盤(pán)的附加值。

        3.10中商廣場(chǎng)為現(xiàn)樓,對(duì)于那些對(duì)期樓缺乏信心的投資客及急于

        租場(chǎng)辦公的企業(yè)來(lái)說(shuō),有信心和時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)。

        4、項(xiàng)目問(wèn)題及劣勢(shì)分析

        4.1中國(guó)加入世貿(mào)的腳步聲雖然越來(lái)越臨近,但尚未正式加入,

        因此,外商在國(guó)內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場(chǎng)調(diào)查方面,尋根據(jù)點(diǎn)尚需時(shí)日

        4.2中商廣場(chǎng)雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢(shì),但武昌區(qū)畢竟是文教

        科研區(qū),真正的商務(wù)區(qū)在漢口。因此,縮小了客戶群的范圍。

        4.3在區(qū)域范圍內(nèi)武珞路上有多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán),檔次雖略低,但以

        其價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了部分客源,中商廣場(chǎng)在價(jià)位上偏高,雖經(jīng)調(diào)整漸趨合理,但價(jià)格比較來(lái)講仍無(wú)任何優(yōu)勢(shì)。

        4.4中商廣場(chǎng)雖然為武昌第一高樓,但外立面缺乏現(xiàn)代感,作為

        地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺(jué)是用落后的磁磚組成。因此,

        要想樹(shù)立中商廣場(chǎng)領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不足。

        4.5中商廣場(chǎng)為現(xiàn)樓,現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì),同時(shí)也有其不利的一面,“是騾子是馬”已清清楚楚,缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空間,對(duì)愛(ài)炒期樓的投資客已無(wú)空間。

        4.6中商廣場(chǎng)實(shí)用率僅為62%,為同區(qū)域最低,且配套設(shè)施不完善。

        4.7中商廣場(chǎng)已作過(guò)宣傳推廣,盡管原因很多,但從業(yè)績(jī)來(lái)講,

        應(yīng)視為不成功,因此,要重新包裝項(xiàng)目和做好項(xiàng)目,需付出雙倍的努力。

        四、項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定

        根據(jù)以上市場(chǎng)分析及項(xiàng)目分析,本項(xiàng)目介入市場(chǎng)身份設(shè)定如下:

        1、市場(chǎng)形象定位

        中商廣場(chǎng)從營(yíng)銷的角度看,處于從零開(kāi)始的狀況,由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣,也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來(lái),敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位,以下是敝司通過(guò)對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出的思考:

        項(xiàng)目形象定位為:武漢市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈

        原因:該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持上述定位

        支持點(diǎn):

        1. 1該項(xiàng)目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上,中南路為武昌的商務(wù)中

        心和武漢金融一條街,也是武漢商務(wù)區(qū)之一,以此淡化人們

        心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢(shì),同時(shí)強(qiáng)化

        位于武漢政治中心區(qū),這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨(dú)性。

        1.2該項(xiàng)目是內(nèi)環(huán)線武昌區(qū)段最高建筑,高度為180米,這是中商

        廣場(chǎng)成為標(biāo)志性建筑最大的支持點(diǎn),即唯一性。

        1.3中商廣場(chǎng)擁有5A級(jí)智能系統(tǒng),即自動(dòng)化管理系統(tǒng)、自動(dòng)化監(jiān)

        控及保安系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)

        化系統(tǒng),是其與其它項(xiàng)目與眾不同之處,即權(quán)威性。

        2、項(xiàng)目市場(chǎng)推廣定位

        根據(jù)上述市場(chǎng)定位,我們可以看出,本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位,因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性,同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。

        項(xiàng)目推廣定位:領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選

        2.1理由:由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企

        業(yè)和大部分有實(shí)力商人。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶

        群體的特性,突出尊貴感。

        2.2領(lǐng)袖風(fēng)范,表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項(xiàng)目的“龍頭”地位,

        以樓盤(pán)第一高度、5A級(jí)智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及香港屋宇物管

        公司管理模式等優(yōu)勢(shì)而傲視群雄而商貴首選的是入住本項(xiàng)目

        的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”,這對(duì)于真的“梟雄”會(huì)獲

        得他們的認(rèn)同,而對(duì)于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)

        主來(lái)說(shuō)也會(huì)以入主中商廣場(chǎng)辦公而自豪。

        3、目標(biāo)客戶群定位

        3.1從企業(yè)性質(zhì)定位

        境外跨國(guó)企業(yè),尤其是知名國(guó)際企業(yè)

        國(guó)內(nèi)中大型國(guó)有企業(yè)

        國(guó)內(nèi)有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)

        3.2從企業(yè)類型定位

        房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、金融證券公司、保險(xiǎn)公司、IT企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)。

        3.3從目標(biāo)客戶的來(lái)源定位

        對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了,需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè);

        現(xiàn)有租戶15%,即現(xiàn)租戶之60%轉(zhuǎn)為買(mǎi)寫(xiě)字樓。不過(guò)要使現(xiàn)有租戶60%轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。(優(yōu)惠方案在推廣策略里面詳述);

        投資客50%,要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報(bào)率和保障回報(bào)能實(shí)現(xiàn)的方案。(具體方案在促銷策略里面詳述);

        自用型買(mǎi)家35%,對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè),此方案較為吸引。

        但首期款不能太重,貸款期不能太短。(具體方案在促銷策略里面詳述)

        4、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

        4.1 售價(jià):均價(jià)5600元/M2,雖然此價(jià)格仍為武昌區(qū)寫(xiě)字樓最高

        價(jià),但與寫(xiě)字樓質(zhì)素相比,此價(jià)位應(yīng)能為目標(biāo)客戶群所接受,

        此價(jià)位應(yīng)該是中商廣場(chǎng)的價(jià)格突破點(diǎn)

        4.2租價(jià):起租35元/M2,層差1元/M2,即均租約55元/M2,

        另管理費(fèi)12.5元/M2(含空調(diào)費(fèi))

        五、項(xiàng)目包裝

        1、 售樓部、租賃部包裝設(shè)計(jì)建議(見(jiàn)附圖)

        原則:體現(xiàn)中商廣場(chǎng)的檔次與風(fēng)格

        體現(xiàn)一種大氣、豪氣

        2、 中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓樣板間設(shè)計(jì)建議(見(jiàn)附圖)

        3、 中商廣場(chǎng)大門(mén)前升旗設(shè)計(jì)(見(jiàn)附圖)

        4、 更改樓名,作為商廈名稱中商在三大不足:一是不大氣,雖然中商是開(kāi)發(fā)公司中商集團(tuán)的簡(jiǎn)稱,但作為標(biāo)志性建筑,如用公司名稱,一般來(lái)講不會(huì)大氣,像廣州幾乎所有甲級(jí)寫(xiě)字樓均未用公司名稱作樓名;二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音;三是中商似乎給人以中商、外商區(qū)分之感。因此,建議“中商廣場(chǎng)”改為“中南廣場(chǎng)”,理由除上述四點(diǎn)外,尚有三點(diǎn):一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡(jiǎn)稱,與中商并不矛盾;二是中南位于中南路上,中南路在武昌可以說(shuō)是“路王”,同時(shí)也是內(nèi)環(huán)路主干道;三是中南有中南地區(qū)之地域概念,包容性更大。

        六、推廣策略

        1、 本項(xiàng)目推廣四大障礙點(diǎn)

        1. 1區(qū)位概念上的障礙。本項(xiàng)目位于武昌區(qū),一提武昌,人們很自然認(rèn)為它是一個(gè)文教科研區(qū),似乎與寫(xiě)字樓關(guān)聯(lián)不大,從而降低了對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感。同時(shí),人們總是拿它與同區(qū)域亞貿(mào)比,所以總是在圈圈里跳不出來(lái)。

        1. 2價(jià)格劣勢(shì)上的障礙。對(duì)于投資客來(lái)講,最關(guān)心的是價(jià)格和升值空間以及投資回報(bào)問(wèn)題,對(duì)樓盤(pán)質(zhì)素的考慮不在首位。因此,很難吸引投資客。

        1. 3項(xiàng)目自身質(zhì)素的障礙。本項(xiàng)目走的是甲級(jí)寫(xiě)字樓,5A智能大廈。但本身質(zhì)素未全部到位。例如配套不全,外觀不氣派,缺乏現(xiàn)代感,從而與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有一個(gè)相當(dāng)明顯的差距。

        1. 4付款方式的障礙。在項(xiàng)目?jī)r(jià)位無(wú)優(yōu)勢(shì),質(zhì)素?zé)o明顯差別的情況下,呆板和繁重的付款方式應(yīng)是造成本項(xiàng)目前期不成功的主因。

        1.5 目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)。項(xiàng)目原目標(biāo)客戶定位為IT行業(yè),雖有一定道理,面太狹窄。

        2、 本項(xiàng)目推廣五大突破口

        2. 1區(qū)位突破,改變?nèi)藗兊乃季S定式。區(qū)位上主要不提武昌,以免和文教和亞貿(mào)捆在一起,而是提內(nèi)環(huán)線,因?yàn)閮?nèi)環(huán)線可說(shuō)是武漢的商務(wù)中心,而本項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)線中南路上,。即稱位于內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)。這樣提,同時(shí)又與亞貿(mào)進(jìn)行了區(qū)隔,為說(shuō)明價(jià)格比其高提供了有力證據(jù)。

        2.2價(jià)格突破、調(diào)價(jià)、調(diào)至5600元/M2,縮小與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)

        價(jià)格差,同時(shí)又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)樓盤(pán)比有價(jià)格優(yōu)。

        2.3項(xiàng)目質(zhì)素提升,硬件方面除部分包裝及可裝修寫(xiě)字間計(jì)已基

        本定型。因此,只有從軟件方面強(qiáng)調(diào)其與眾不同,如知名物

        管公司管理,星級(jí)服務(wù),可為買(mǎi)家免費(fèi)提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品

        展示會(huì)的場(chǎng)所等。

        2.4付款方式的突破,價(jià)格上的不占優(yōu),注定該項(xiàng)目要做成功必

        須調(diào)整付款方式,使付款輕松,付款時(shí)間延長(zhǎng)。因此,采取

        五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。以

        此增強(qiáng)投資客的信心和減輕付款上的負(fù)擔(dān)。

        2.5 目標(biāo)客戶原定為IT行業(yè),IT行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景,但心竟是新生事物而本項(xiàng)目容量大,僅消化IT行業(yè)當(dāng)然吃不飽,因此要把目標(biāo)客戶群擴(kuò)充為各種經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè),如房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司等。

        3、 設(shè)計(jì)logo、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)

        4、 項(xiàng)目包裝(前面已述,略)

        5、 宣傳主題

        5.1中心上的中心(強(qiáng)調(diào)區(qū)位)

        5.2東方之顛 世紀(jì)基業(yè)(強(qiáng)調(diào)氣勢(shì))

        5.3上流品味 領(lǐng)袖風(fēng)范(強(qiáng)調(diào)地位)

        5.4商貴云集 商賈首選(強(qiáng)調(diào)客戶群層次)

        5.5口首付、口風(fēng)險(xiǎn)、五年返租 震撼江城(強(qiáng)調(diào)付款輕松及高回報(bào)率)

        5.6首付一萬(wàn)幾,月供一千幾,租不如買(mǎi)(強(qiáng)調(diào)購(gòu)買(mǎi)的輕松和價(jià)值)

        6、 媒體廣告(見(jiàn)附頁(yè))

        7、 媒體計(jì)劃(略)

        七、營(yíng)銷策略

        二、 營(yíng)銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議

        A座為10—50層為寫(xiě)字樓(其中第10、23、36層為安全層),即共38層寫(xiě)字樓,面積約40000M2。

        B座10—38層為寫(xiě)字樓,(其中第10、23、36層為安全層),即共26層,面積約26000M2。

        分區(qū)銷售:建議A、B兩座,高、中、低三個(gè)不同樓層,第一階段推廣時(shí),均拿出部分銷售,其中以B座略為多拿一些,底層略為多拿一些。以盡量銷售略差的寫(xiě)字間。

        2、 價(jià)格策略

        2.1 價(jià)格均價(jià)建議不高于5600元/M2

        2.2 價(jià)格根據(jù)樓層、方向、景觀、間隔制定價(jià)差

        2.3 拿出數(shù)套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告,以低于亞貿(mào)廣場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格銷售,以吸引更多客戶。

        2.4 價(jià)格擬定實(shí)行“低開(kāi)中走”策略,先以較低價(jià)入市,再根據(jù)銷售情況調(diào)整價(jià)格。如銷售情況好,則微升。

        3、 付款方式策略

        3.1 付款原則上要求盡量減少首期款,增大免息分期成數(shù)和年限,提供盡可能長(zhǎng)的貸款年限。

        營(yíng)銷節(jié)奏共分五個(gè)階段:籌備期,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期(主要針對(duì)現(xiàn)租戶)公開(kāi)銷售期,強(qiáng)銷期和續(xù)銷期。

        3.2投資秘笈主體內(nèi)容

        3.2.1因本項(xiàng)目與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比,價(jià)格偏高。因此,唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報(bào)上給予客戶以較高回報(bào)和較低風(fēng)險(xiǎn),方是本項(xiàng)目從市場(chǎng)突圍的突破口。因此,建議采用五成五年免息分期,五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租,年回報(bào)率10%的返租方案,針對(duì)具體客戶實(shí)施如下。

        3.2.2針對(duì)中商廣場(chǎng)現(xiàn)有租戶,實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”策略,所謂“租轉(zhuǎn)售”即本項(xiàng)目現(xiàn)租客戶如欲購(gòu)買(mǎi)所租寫(xiě)字樓,可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi),且有額外優(yōu)惠(免二年物業(yè)管理費(fèi))。這項(xiàng)工作應(yīng)走在所有營(yíng)銷工作的前面,因?yàn)槿绻熏F(xiàn)租戶解決了,則對(duì)外界具有強(qiáng)大的號(hào)召力和吸引力,我們炒作的空間也增大了,試想如果說(shuō)某幢大廈所有租戶都轉(zhuǎn)成為買(mǎi)家,對(duì)外界將是怎樣的震撼。因此,在市場(chǎng)不明朗的情況下,對(duì)現(xiàn)有租戶實(shí)行“租轉(zhuǎn)售“策略,這是對(duì)承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實(shí)施舉例如下:

        例:現(xiàn)有一客戶租用中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓100M2,租期二年,租金為平均租金約55元/M2,管理費(fèi)為12.5元/M2,現(xiàn)實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”, 售價(jià)為5600元/M2,同時(shí)給予贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策,則計(jì)算如下:

        該寫(xiě)字樓原銷售總價(jià)為:100 M237000元/M2=700000元

        該寫(xiě)字樓現(xiàn)銷售總價(jià)為:100 M235600元/M2=560000元

        免該客戶物管費(fèi)金額為:100 M2312.5元/ M231232=30000元

        該客戶如實(shí)行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭,則該客戶付款方式如下:

        首期五成分五年付清,每年第一個(gè)月付清當(dāng)年款額10%,即56800元

        該客戶貸款額為:56000350%=28000元

        該客戶每月供款額為:(280000y10000)3129S38≈3623元(以

        住房貸款利率計(jì)算)

        該客戶租寫(xiě)字樓每月所交租金為:5500元

        每月供款額與每月所交租金比為:5500-3623=1877元

        從以上可以看出,該客戶買(mǎi)樓,每月供款僅3623元,比租樓要5500元之交1877元,一年少交22524元,減去每年所交的10%即56000元,客戶一年僅多交33476元,五年多交167380元,八年后就可擁有該寫(xiě)字樓。

        3.3針對(duì)投資客實(shí)行“我先租樓,你再買(mǎi)樓”策略,即五年返租,具體為客戶如欲購(gòu)買(mǎi)中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓,由發(fā)展商與購(gòu)買(mǎi)客戶簽定五年還租合同,發(fā)展商在五年內(nèi)于(從簽定買(mǎi)賣合同后計(jì)算)每年第一個(gè)月將當(dāng)月租金逐漸返給購(gòu)樓者,年回報(bào)率為10%,五年回報(bào)率為50%。同樣,該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。

        例:現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購(gòu)買(mǎi)中商廣場(chǎng)寫(xiě)字樓100M2,售價(jià)為5600元/M2

        具體計(jì)算為:100M2*5600元/ M2=560000元

        該客戶每年交給發(fā)展商金額為:560000*10%=56000元

        (第一個(gè)月交清)

        該客戶五年交給發(fā)展商金額為:56000*5=280000元

        每年還返該客戶金額為:560000*10%=56000元

        每年逐月返還客戶金額為:56000÷12=4667元

        五年還返該客戶金額為:56000*5=280000元

        該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實(shí)際為:280000-280000=0元

        該客戶貸款金額為:560000÷2=280000元

        該客戶月供金額為:(280000÷10000)*129.38=3623元

        還返該客戶的金額與該客戶月供比為:4667-3623=1044元

        五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為:

        (560000÷12)÷100≈47元/ M2

        該寫(xiě)字樓正常出租價(jià)格為:55元/M2

        發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利:(55-47)*100*12=9600元

        發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利:9600*5=48000元

        3.4 針對(duì)自用型買(mǎi)家(尚未租樓)任其選擇以上二種

        八、促銷策略

        1、直銷

        1.1在營(yíng)銷活動(dòng)中,有兩種情況適合采用直銷,一種是目標(biāo)客戶

        為普羅大眾,面相當(dāng)廣,如街頭直銷人員所派保健品類單張,

        保險(xiǎn)公司逐家登門(mén)拜訪,此類直銷層次相對(duì)較低;一種是目

        標(biāo)客戶為某一特定群體,目標(biāo)相對(duì)比較明確,如某些渡假村

        銷售會(huì)員卡等,層次相對(duì)較高,對(duì)直銷人員的要求也高些。

        1.2直銷方式:電話拜訪,登門(mén)拜訪,單張派發(fā)。

        1.3直銷對(duì)象:中商廣場(chǎng)已租客戶、其它寫(xiě)字樓客戶、金融單位、

        證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng)企業(yè)主。

        1.4直銷人員:敝司銷售人員、大學(xué)生、禮儀(形象)小姐。

        2、 DM郵寄

        2.1對(duì)于距離比較遠(yuǎn)的客戶和未作過(guò)任何聯(lián)系的客戶,在上門(mén)拜

        訪前先實(shí)行DM郵寄,拜訪。

        2.2 DM對(duì)象:其它寫(xiě)字樓客戶,外省外市有意在武漢租寫(xiě)字樓

        的客戶,證券金融單位、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。

        2.3 DM郵寄內(nèi)容:中商廣場(chǎng)單張簡(jiǎn)介、中商廣場(chǎng)投資秘笈。

        2.4 DM郵寄時(shí)間:于正式公開(kāi)推廣前一星期左右。

        3、 優(yōu)惠政策

        3. 1企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì),在人流比較集中,環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會(huì),是很多企業(yè)樂(lè)此不彼的好事。因此,在推廣期內(nèi),我們會(huì)選擇國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名企業(yè)免費(fèi)在中商廣場(chǎng)舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)。

        3.2租或買(mǎi)寫(xiě)字樓獲x人x日游

        限在10月10日前租用或購(gòu)買(mǎi)的客戶,其中租單間的客戶獲二人三日游,大面積租和買(mǎi)的客戶獲三人五日游。

        旅游地點(diǎn)三日游可選擇張家界、黃山等地。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。

        二人三日游金額控制在5000之內(nèi),三人五日游控制在10000之內(nèi)。

        3.3凡大面積租用和購(gòu)買(mǎi)中商廣場(chǎng)的客戶,產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商

        購(gòu)物中心和采購(gòu)目錄;可優(yōu)先進(jìn)入中商購(gòu)物中心設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng);

        進(jìn)入中商購(gòu)物中心的客戶可降低保底額和提成此例。

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